房地產(chǎn)迎財稅大禮包：契稅、增值稅齊降，購房者、房企都將受益

財稅方面支持房地產(chǎn)市場的政策正在加速兌現(xiàn)。

11月13日，財政部發(fā)布關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告，明確多項支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策，包括減免契稅、增值稅等。

“本次稅費調(diào)整力度符合市場預期，這其中，一線城市非普住宅和90-140平方米剛改需求稅費減免力度較大。對購房者而言，由于新房的稅費主要為契稅，二手房涉及契稅、個稅和增值稅，因此本次政策對二手房形成的利好更大，我們認為這種利好接下來會在二手房成交量中得到更加明顯的體現(xiàn)，也有利于加強房產(chǎn)中介公司在第四季度的銷售業(yè)績?！闭闵套C券地產(chǎn)分析師楊凡告訴記者。

對房企而言，楊凡指出，“土地增值稅政策的放松，有利于緩解房企現(xiàn)金流壓力，同時利好房企利潤修復。對開發(fā)商政策的支持，超過先前的預期?！?/p>

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認為，本次政策對于購房者、房企均將產(chǎn)生實質(zhì)性利好，在降低購房者置業(yè)成本、緩解房企資金壓力的同時，有利于進一步穩(wěn)定市場預期、提振購房者置業(yè)信心。

其進一步表示，房地產(chǎn)市場在10月出現(xiàn)“階段性回穩(wěn)”，財稅政策接連落地有望進一步強化市場修復節(jié)奏，助力房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

契稅調(diào)整后 一線城市購買二套房獲益最大

分析師指出，在房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，此前的契稅政策一般為，首套房90平方米以下，契稅1％；首套房90平米以上，契稅1.5％；二套房，90平以下，契稅1％；90平以上，契稅2％；北京、上海、深圳、廣州，二套房契稅3％。

此次對稅收政策調(diào)整，將現(xiàn)行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標準，由90平方米提高到140平方米，并明確北京、上海、廣州、深圳4個城市可以與其他地區(qū)統(tǒng)一適用家庭第二套住房契稅優(yōu)惠政策。

調(diào)整后，在全國范圍內(nèi)，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，此次契稅調(diào)整，對于首套90平方米以內(nèi)住房，以及超過140平方米的購房者沒有影響，對于90-140平方米的首套房購房者契稅可以減少0.5%。二套購房者超過140平方米的可減少1%，140平方米以內(nèi)的購房者可以減少2%契稅。

其中，受益最大的是一線城市購買二套房的購房者。過去四個一線城市二套房全部按照3%收取契稅，新政策將變成140平方米以內(nèi)1%，140平米以上2%，購房者最多可享受2%的契稅減免。舉例來說，購買第二套房的購房者，總價500萬元，過去契稅要3%也就是15萬元，新政策后將按照1%收取，也就是5萬，契稅減少10萬元。

“這項政策落地將進一步降低購房者置業(yè)成本，對剛需和改善性住房需求均形成較大利好，特別是改善性住房需求，對于一線城市購房者的稅收優(yōu)惠力度尤其大?！标愇撵o表示。

張大偉也認為，本次稅費政策的調(diào)整主要影響的是一線城市，之前契稅、增值稅大部分城市已經(jīng)減免，部分城市甚至對購房者補貼所有契稅。

一線城市優(yōu)化增值稅政策 非普宅交易成本大幅降低

增值稅方面，對一線城市非普通住宅市場有多大影響，是最受關(guān)注的措施之一。

最新政策明確，北京市、上海市、廣州市和深圳市，取消普通住宅和非普通住宅標準后，與全國其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個人銷售住房增值稅政策，對該城市個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

降低一線城市增值稅稅費，該項政策是與取消普宅標準配套的措施。陳文靜表示，“這項政策可明顯降低一線城市增值稅稅費，進一步降低購房者置業(yè)成本，助力一線城市市場加速修復。”

取消非普宅標準，結(jié)合最新稅收政策，將給一線城市大量超過2年的購房者節(jié)省稅費。據(jù)中指院測算，以北京為例，政策優(yōu)化前，滿2年非普宅需繳納增值稅，若現(xiàn)價500萬元，購買時原值200萬元，則應(yīng)繳增值稅為（500-200）/1.05*5%，即14.3萬元。政策優(yōu)化后滿2年原非普宅可免征增值稅，原應(yīng)繳增值稅可全部節(jié)省。

“取消普通住宅和非普通住宅標準，該政策旨在鼓勵消費，尤其鼓勵已有房居民改善居住條件，進行房屋置換。未來，非普通住宅的稅收政策將與普通住宅看齊，是對大戶型、高端改善住宅消費的有力支持。”張大偉稱。

降低土地增值稅預繳稅額 有助于間接提升房企現(xiàn)金流

而土地增值稅方面，此次政策降低各地土地增稅預征率下限，降低預繳稅額。

其中，取消普通住宅和非普通住宅標準的城市，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條第一項，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，繼續(xù)免征土地增值稅。

同時，將各地區(qū)土地增值稅預征率下限統(tǒng)一降低0.5個百分點。各地可以結(jié)合當?shù)貙嶋H情況對實際執(zhí)行的預征率進行調(diào)整。

“隨著房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，近幾年不少房地產(chǎn)項目的土地增值稅實際稅率已明顯降低，企業(yè)不少稅費資金處于多繳狀態(tài)，這部分資金如果不能及時退稅，將增加企業(yè)資金壓力。本次將各地區(qū)土地增值稅預征率下限統(tǒng)一降低0.5個百分點，有利于降低企業(yè)預征預繳的土地增值稅，減輕企業(yè)資金壓力，對于穩(wěn)定企業(yè)預期也將帶來積極影響?！标愇撵o表示。

多位分析師認為，此舉有助于間接提升房企現(xiàn)金流。

“土地增值稅層面，目前下調(diào)的空間并不大，目前來看主要體現(xiàn)在預征層面的減少，這對于減少房企現(xiàn)金流壓力將起到一定作用。增值額未超扣除項目金額20%的免征，這一條也適用非普宅，則可降低房企開發(fā)成本，對于各類房企皆有利，尤其是大量在一二線城市布局的房企，由于原來非普宅占比高的企業(yè)，獲益會更大?！?8安居客研究院院長張波稱。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。